Quando le trattative per la compravendita di un immobile giungono al termine e non è possibile procedere alla stipula immediata del rogito notarile (perché, ad esempio, l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa) è opportuno stipulare il contratto preliminare (anche detto “compromesso”) con il quale venditore ed acquirente si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.
Il contratto preliminare ha effetti soltanto obbligatori mentre il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma del rogito notarile. Il contratto preliminare di compravendita concluso per scrittura privata deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione.
La legge prevede l’obbligo per i mediatori immobiliari di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività. Tale obbligo sussiste anche nel caso di accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita. Non sussiste invece l’obbligo di registrazione per gli incarichi di vendita conferiti al mediatore, per la proposta di acquisto, per l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
Per la registrazione sono dovute l'imposta di registro in misura fissa, pari ad euro 200,00 (indipendentemente dal prezzo della compravendita), l’imposta di bollo, pari ad euro 16,00 ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe; se è previsto un pagamento è dovuta inoltre l’imposta proporzionale di registro pari allo 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria ed al 3% sulle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Se per le somme versate in occasione della stipula del contratto preliminare manca una espressa qualificazione oppure se è dubbia l’intenzione delle parti sulla natura delle stesse le somme sono considerate acconti di prezzo. L’imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare potrà essere detratta dall’imposta dovuta sul contratto definitivo. Occorre farne richiesta al notaio esibendo il contratto preliminare e la quietanza di versamento.
Poiché il preliminare ha solo efficacia obbligatoria ma il bene rimane intestato al venditore potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona, costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio un usufrutto), iscriva ipoteca ovvero subisca un pignoramento ed un’azione esecutiva. In questi casi il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni, non anche l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca né potrà opporsi all’azione esecutiva.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. In questo caso è necessario rivolgersi ad un notaio che provvederà alla redazione del contratto per atto pubblico o scrittura privata autenticata ed alla sua registrazione e trascrizione.
In tal modo, per tre anni, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terzi o azioni esecutive sul bene non pregiudicheranno i diritti del compratore. Nel caso di contratto preliminare trascritto, oltre alle competenze del professionista incaricato, all’imposta di registro in misura fissa ed alle imposte proporzionali su caparra ed acconti si devono aggiungere l’imposta di bollo in misura fissa, pari ad euro 155,00, l’imposta ipotecaria di euro 200,00 e la tassa ipotecaria di euro 35,00.
Contributo del Notaio Vincenzo Maria De Sio San Benedetto del Tronto, Viale Celso Ulpiani 14 - tel. 0735/782569 e-mail Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo. Fermo, Viale Trento 36 - tel. 0734/223277 e-mail Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.
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